Wieviel Traumhaus kann ich mir leisten?

Unabhängig davon, ob es ein lang gehegter Wunsch oder eher eine spontane Entscheidung ist – bei der Suche nach einem Ferienhaus in Florida sollten Sie wissen, innerhalb welcher Preisklasse Sie sich sicher bewegen können. Schließlich soll das Haus in erster Linie ein sinnvolles Investment sein und auch Spaß machen. Am besten klären Sie dies bereits im Vorfeld durch ein sog. „Pre-Approval“ ab. Dieses Formschreiben bestätigt, für wie viel Kaufpreis und welche Kredithöhe Sie sich maximal qualifizieren. Ausschlaggebend sind hierfür zwei Faktoren: Eigenkapital und Einkünfte.

EIGENKAPITAL:

Aus Sicht der US-Banken zählt hierzu nicht nur das Geld, das liquide auf den Konten liegt. Sondern auch Mittel aus unterschiedlichen Quellen, wie zum Beispiel: aus Verkäufen (Haus, Oldtimer etc.), Bonuszahlungen von Arbeitgebern, Krediten europäischer Banken, Auflösung von Sparverträgen oder Wertpapierdepots, Beleihung oder vorzeitige Auflösung von Lebensversicherungen und vieles mehr. Wichtig ist nur: Die Herkunft der Gelder muss nachgewiesen werden. Und dies über einen Zeitraum von 60 Tagen. Wenn Gelder also auf einem Konto liegen, wird die Bank in jedem Fall 60 Tage Kontoauszüge sehen wollen. Das kann schon ausreichen. Nur, wenn das Geld sehr kurzfristig, erst innerhalb dieser letzten 60 Tage eingezahlt oder überwiesen wurde, wäre (analog zur Herkunft) vorzulegen: z.B. Verkaufvertrag, deutscher Kreditvertrag, Bestätigung über Bonuszahlung etc. - was immer als Herkunft dient und nachweisbar ist.

Doch von welchen Beträgen sprechen wir hier, wie viel Eigenkapital ist erforderlich? Die US-Banken gehen derzeit i.d.R. bis zu 70% Beleihung. Investoren müssen also mit mindestens 30% Eigenkapital zuzüglich Kapitalbeschaffungskosten („Closing-Kosten“), Reserven (Versicherung und Grundsteuern) und Rücklagen (6-12 Monatsraten) kalkulieren. Die Summe ist das nachzuweisende Eigenkapital. Wie hoch sich dieses beläuft, legen wir Ihnen gerne in einer Kalkulation („Fee Sheet“) schriftlich dar. Für eine gute Vorbereitung sollte man sich diese Kalkulationen immer anfertigen und aushändigen lassen. Diese zeigt nicht nur das gesamte zu erbringende Eigenkapital auf, sondern auch die Kosten sowie die zu erwartenden monatlichen Belastungen.

Einkünfte:

Hierzu zählen Einkünfte aus selbständiger und nichtselbständiger Tätigkeit, aus Vermietung und Verpachtung etc. Auch hier gilt: Alles, was nachweisbar ist. Etwaige Mieteinkünfte aus dem Ferienhaus wird die Bank nicht berücksichtigen. Ausschlaggebend ist allein der IST-Wert bei Angestellten bzw. der Durchschnitt der vergangenen zwei Jahre und des laufenden Jahres bei Selbständigen. Ein Angestellter wird also den jüngsten Gehaltsnachweis des laufenden Jahres sowie die Gehaltsnachweise aus Dezember der beiden vorigen Jahre vorlegen müssen. Sollte er den Arbeitgeber innerhalb dieses Zeitraumes gewechselt haben, ist dies kein Hinderungsgrund, solange es keine längeren Lücken in der Beschäftigung gab und nun ein festes Beschäftigungsverhältnis besteht. Bei Selbständigen stellt es sich schon anders dar. Hier wollen die Banken mindestens zwei Jahre bestehende Selbständigkeit sehen. Das heißt, auch wenn sich die Zahlen bei einer neuen Firma sehr gut darstellen – die Banken werden höchstwahrscheinlich eine Ablehnung aussprechen, wenn das Unternehmen noch keine zwei Jahre existiert. Bei Selbständigen wird der Steuerberater in einem kurzen, formlosen Schreiben die Einkünfte der beiden Vorjahre und des ungefähren bisherigen Jahreseinkommens des laufenden Jahres bestätigen.
Und wie viel genau muss man nun verdienen, um sich ein Haus in Florida leisten zu können?
Hier kommen nun noch die bestehenden und neuen Verbindlichkeiten ins Spiel. Allgemein kann man sagen, dass die Ausgaben für das neue Haus zusammen mit möglichen laufenden Verbindlichkeiten in Europa nicht mehr als 38% der Bruttoeinkünfte betragen sollten. Es gibt Banken, die sogar bis 44% gehen. Doch dies muss individuell vereinbart werden. Mit in diese Rechnung wird auch einbezogen, wenn beispielsweise ein Kredit in Deutschland aufgenommen wurde, um das Eigenkapital zu bestreiten.

Zusammenfassend kann man also sagen:

• Eigenkapital = mindestens 30% zzgl. Closing-Kosten + Reserven + Rücklagen
• Kreditraten USA + Europa < 38% der Bruttoeinkünfte (Gewinn, Gehalt, Mieteinnahmen etc.)

Die beiden voran genannten Schriftstücke, das „Pre-Approval“ und das „Good Faith Estimate“, sollten Sie sich schon im Zuge der Vorbereitung ausstellen lassen – selbstverständlich kostenfrei.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.