Wie profitieren Sie am meisten von einer Finanzierung?

1. Zeitpunkt: Die besten Kreditkonditionen erhalten Sie in den USA stets zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. Neubaus (vor Baubeginn). Refinanzierungen zu einem späteren Zeitpunkt sind teurer in der Verzinsung.

2. Zweitwohnsitz: Generell kategorisieren die finanzierenden US-Banken automatisch jedes erste Haus, das ein internationaler Investor erwirbt, als Zweitwohnsitz. Eine Ausnahme sind dauervermietete Objekte. Bei jedem danach erworbenen Objekt wird automatisch angenommen, dass es sich dabei um ein sog. „Investment“ (zur Gewinnerzielung) handelt. Zweitwohnsitze profitieren von einer höheren Beleihung und niedrigeren Zinsen und Gebühren als Investments. Ggf. können Sie aber auch später erworbene Objekte als Zweitwohnsitz deklarieren, wenn Sie auf einige wichtige Dinge achten (Preise, Verwendung etc.). Sprechen Sie uns hierauf gerne an. 

3. Credit Score: Die beste Bonität haben Sie in den USA, wenn Sie Verbindlichkeiten aufnehmen, diese über mindestens zwei oder mehrere Jahre pflegen und dann pünktlich oder vorzeitig wieder zurückzahlen. Barzahler besitzen keinerlei Bonität in den USA. Wichtig ist, mindestens drei Zahlungsverpflichtungen einzugehen und dann in Verbindung mit einer Sozialversicherungs- oder Steuernummer an die Kreditbüros zu melden.  

4. Steuerliche Vorteile: Wenn Sie Ihr Haus in Florida vermieten, müssen Sie die Mieteinkünfte in den USA versteuern. Zahlreiche Posten, so auch die meisten Nebenkosten einer Finanzierung, können anteilig dagegen gerechnet werden. Wir empfehlen Ihnen, sich diesbezüglich bei einem US-Anwalt oder –Steuerberater zu informieren. 

5. Qualitätskontrolle: US-Banken prüfen streng, dass sowohl mit der betreffenden Immobilie als auch im gesamten Prozess alles in Ordnung ist. Selbst, wenn der Eigentümer im weit entfernten Europa sitzt.

6. Wertgutachten: Eine sog. „Home Inspection“ wird unabhängig von der Finanzierung durch den Makler bestellt. Aber nur mit einer Finanzierung bekommen Sie auch eine wirklich kritische und realistische Einschätzung des Marktwerts - anhand eines Wertgutachtens, das durch einen lizenzierten und staatlich geprüften Schätzer erstellt wird, welcher von der Bank bestellt wird.

7. Prüfung der Baufirma: Um das Ausfallrisiko weitestgehend zu eliminieren, prüfen US-Banken bei Neubauten nicht nur die Bonität des Kreditnehmers, sondern sehr genau auch die Bonität und Solvenz der Baufirma. Die Banken erhalten Einsicht in alle relevanten Unterlagen (Bilanzen, GuVs, Auszüge, Auftragslage etc.). Alleine dieser Punkt ist eine Kreditaufnahme wert.

8. Lange Laufzeiten: Die offiziellen Vertragslaufzeiten bei US-Krediten liegen in fast allen Fällen bei 30 Jahren. Über diesen Zeitraum ist auch die Amortisation ausgelegt, was zur Folge hat, dass die monatlichen Tilgungsleistungen sehr niedrig sind.

9. Keine Vorfälligkeitsentschädigung: Sie können 1. wann Sie wollen, 2. so oft Sie wollen, 3. so viel Sie wollen, partiell oder auch vollständig tilgen, ohne dass Strafzinsen anfallen. Dies bedeutet für Sie maximale Flexibilität, besonders unter den Gesichtspunkten von Wechselkurs, steuerlichen Vorteilen, Rentabilität, persönlicher Liquidität, Planbarkeit etc.

10. Keine Bereitstellungszinsen: Bei Baufinanzierungen wird zunächst Ihr Eigenkapital eingesetzt, erst dann das Fremdkapital. Während der Bauphase zahlen Sie lediglich Zinsen (volle Tilgungsaussetzung) und dies jeweils nur auf den (in Tranchen / Bauabschnitten) ausgezahlten Betrag.

11. Inspektionen der Bauabschnitte: Während der Bauphase schicken die Banken Inspektoren auf Ihre Baustelle, um die einzelnen Baufortschritte zu prüfen. Erst und nur, wenn alles wie vertraglich vereinbart geleistet wurde, wird die nächste Zahlung an die Baufirma freigegeben. Sie haben somit die Kontrolle darüber, dass nichts gezahlt wird, was nicht auch geleistet wurde.

12. Liquidität: Anhand der hohen Beleihungsgrenze (70%) können Sie in Florida Ihre Liquidität wahren - für weitere Ausgaben oder Kapitalanlagen. Die Kreditnebenkosten sind relativ hoch, was kleinere Kredite prozentual teurer macht. Nehmen Sie im Zweifelsfalle besser einen höheren Kredit in Anspruch, um den US-Markt besser kennenzulernen, liquider zu bleiben und führen sie dann zurück, wenn es tatsächlich auch Sinn macht. Bis dahin profitieren Sie von allen genannten Finanzierungsvorteilen.

13. Rücktrittsrechte: Achten Sie bereits in Ihrem Kaufvertrag auf eine Finanzierungsklausel. Damit bauen Sie sich ein mögliches Rücktrittsrecht mit ein. Diese Klausel hält fest, dass Sie innerhalb eines vorab zeitlich festgelegten Rahmens vom Vertrag zurücktreten dürfen, wenn die Finanzierung nicht wie geplant zustande kommt. Gründe sind zum Beispiel zu niedrige Wertgutachten.

14. Informationsfluss: Wenn Sie die Angelegenheiten in Europa und den USA voneinander getrennt halten wollen, sind Sie mit einer US-Finanzierung bestens beraten.

15. Mischfinanzierung Europa / USA: Oftmals werden gerne die Vorteile der Finanzierungen in Europa mit denen in den USA kombiniert. Manche US-Banken anerkennen europäische Kredite als Eigenkapitalquelle an, wenn diese besichert sind. Somit können Sie die Vorteile der europäischen Kredite (niedrigere Zinsen und Nebenkosten) mit denen der US-Banken kombinieren.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.